مناطقی با درآمد اجاره بالا در استانبول

استانبول همیشه بازار جذابی برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات بوده است. افزایش سریع قیمت مسکن و نرخ اجاره در سال‌های اخیر، دوره‌های بازگشت سرمایه را به طور قابل توجهی تغییر داده است. بنابراین، کدام مناطق استانبول بالاترین بازده اجاره را ارائه می‌دهند؟ میانگین سطح اجاره چقدر است و کدام مناطق مقرون به صرفه‌ترین اجاره‌ها را ارائه می‌دهند؟ علاوه بر این، میانگین قیمت اجاره بر اساس منطقه چقدر است و دوره بازگشت سرمایه برای سرمایه‌گذاری در مسکن چقدر است؟

بیایید با استفاده از جدیدترین داده‌ها، این سؤالات را بررسی کنیم.

کدام مناطق استانبول بالاترین اجاره بها را دارند؟

مناطقی که بالاترین اجاره بها را در استانبول دارند، عموماً در مرکز شهر، پرجمعیت و محل پروژه‌های مسکونی لوکس هستند. در زیر چندین منطقه با بالاترین میانگین اجاره ماهانه تا سال 2025 آورده شده است:

• ساری‌یر – بالاترین میانگین اجاره بها در استانبول، تقریباً ۶۴۰۰۰ لیر . این منطقه به دلیل خانه‌های ساحلی با چشم‌انداز بسفر و مجتمع‌های مسکونی مجلل، بسیار مورد توجه است.
  

• بشیکتاش – با میانگین اجاره حدود ۵۹۰۰۰ لیر ترکیه، در رتبه بعدی قرار دارد. موقعیت مرکزی و نزدیکی آن به مراکز تجاری و تفریحی، به قیمت بالای اجاره آن کمک می‌کند.
  

• کادیکوی - گران‌ترین منطقه در سمت آناتولی، با میانگین اجاره بها نزدیک به ۵۳۰۰۰ لیر . محله‌های محبوبی مانند خیابان بغداد و مودا جذابیت آن را افزایش می‌دهند.
  

• باکرکوی - میانگین اجاره ماهانه تقریباً ۴۳۵۰۰ لیر ترکیه است. دسترسی ساحلی و موقعیت مکانی مرکزی، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد.
  

• جزایر پرنس - اگرچه منزوی‌تر هستند، اما به دلیل عرضه محدود مسکن و سبک زندگی آرام، میانگین اجاره بها در آنها ۳۶۰۰۰ لیر ترکیه است.
  

این مناطق به دلیل مرکزیت، ارتباطات حمل و نقل عالی، چشم‌اندازهای بسفر، جذابیت تاریخی و فراوانی گزینه‌های مسکن درجه یک، اجاره‌های بالایی دارند. تقاضای بالا به صاحبان املاک اجازه می‌دهد تا به درآمد اجاره بالایی دست یابند.

میانگین اجاره بها در استانبول چقدر است؟

قیمت اجاره در سراسر استانبول اخیراً به رکورد جدیدی رسیده است. تا پایان سال ۲۰۲۴، میانگین اجاره ماهانه به حدود ۲۵۰۰۰ لیر ترکیه افزایش یافته بود و تا فوریه ۲۰۲۵ به تقریباً ۲۷۰۰۰ لیر ترکیه افزایش یافت. میانگین اجاره بها برای هر متر مربع در حال حاضر حدود ۲۷۰ لیر ترکیه است.

لازم به ذکر است که این میانگین در کل شهر به طور مساوی اعمال نمی‌شود. در حالی که مناطق مرکزی و معتبر ممکن است اجاره بها تا ۵۰،۰۰۰ تا ۶۰،۰۰۰ لیر ترکیه داشته باشند، مناطق حاشیه‌ای‌تر ممکن است اجاره بها نزدیک به ۱۵،۰۰۰ تا ۲۰،۰۰۰ لیر ترکیه را تجربه کنند.

تا سال ۲۰۲۵، میانگین اجاره بها در سطح شهر برای هر منطقه ۳۰،۰۰۰ لیر ترکیه تخمین زده می‌شود و تنها تعداد کمی از مناطق از ۶۰،۰۰۰ لیر ترکیه فراتر می‌روند.

کدام مناطق استانبول ارزان‌ترین اجاره بها را دارند؟

مقرون به صرفه‌ترین مناطق اجاره‌ای معمولاً در حومه شهر واقع شده‌اند، جایی که توسعه‌های جدید مسکن، عرضه را افزایش داده است. طبق داده‌های سال ۲۰۲۵:

• اسنیورت – حدود ۱۶۷۰۰ لیر ترکیه

• آرناووت‌کوی – حدود ۱۶۹۵۰ لیر ترکیه

• اسنلر – حدود ۱۷۴۰۰ لیر ترکیه

• سلطان غازی – حدود ۱۸۲۰۰ لیر ترکیه

این مناطق به دلیل فاصله‌شان از مرکز شهر، همچنان نسبتاً مقرون به صرفه هستند، اگرچه پروژه‌های زیرساختی جدید جذابیت آنها را افزایش داده‌اند. به عنوان مثال:

• اسنیورت به دلیل مسکن مقرون به صرفه و تراکم بالای جمعیت مورد توجه است.

• آرناووت‌کوی به دلیل پروژه جدید فرودگاه استانبول و کانال استانبول، در حال رشد است.

• مناطق اسنلر و سلطان غازی در حال نوسازی شهری هستند، اما هنوز اجاره بها پایین‌تر از میانگین شهر ارائه می‌دهند.

میانگین نرخ اجاره و دوره بازگشت سرمایه بر اساس منطقه

جدول زیر میانگین قیمت اجاره و دوره استهلاک (زمان بازگشت سرمایه به سال) را برای هر منطقه استانبول در سال 2025 ارائه می‌دهد. دوره استهلاک به تعداد سال‌هایی اشاره دارد که طول می‌کشد تا درآمد اجاره، قیمت خرید ملک را پوشش دهد. دوره‌های کوتاه‌تر نشان دهنده شرایط سرمایه‌گذاری مطلوب‌تر هستند.

منبع : Endeksa Data (مارس 2025)؛ متین مرجان، اقتصاد (آوریل 2025)

نتیجه‌گیری

طبق داده‌ها، میانگین دوره بازگشت سرمایه اجاره در سراسر استانبول تقریباً ۱۴ سال است . مناطقی که سریع‌ترین بازگشت سرمایه را دارند عبارتند از:

• اسنیورت (حدود ۱۱ سال)

• فاتح ، گونگورن ، گازیوسمانپاشا (~ 13 سال)

از سوی دیگر، مناطقی مانند بیکوز (حدود ۳۰ سال)، بشیکتاش و کادیکوی (حدود ۲۲ سال) به دلیل قیمت بالاتر مسکن، دوره بازگشت سرمایه بسیار طولانی‌تری دارند.

اگر به دنبال بازده اجاره بالا هستید، عاقلانه است که مناطقی با دوره‌های استهلاک کوتاه‌تر و پتانسیل توسعه را در نظر بگیرید. در حالی که مناطق لوکس مانند ساری‌یر، بشیکتاش و کادیکوی درآمد اجاره مطلق بالایی را ارائه می‌دهند، اما بازه زمانی بازگشت سرمایه طولانی‌تر آنها را برای سرمایه‌گذاران بلندمدت که انتظار افزایش سرمایه را نیز دارند، مناسب‌تر می‌کند.

در هر صورت، ارزیابی پتانسیل درآمد اجاره ، روند ارزش ملک و توسعه زیرساخت‌ها در مناطق هدف برای تصمیم‌گیری آگاهانه در مورد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در استانبول بسیار مهم است.