İstanbul'da Kira Getirisi Yüksek Bölgeler

İstanbul, gayrimenkul yatırımcıları için her zaman cazip bir pazar olmuştur. Son yıllarda hızla artan konut fiyatları ve kira oranları, yatırım getirisi sürelerini önemli ölçüde değiştirmiştir. Peki, İstanbul'da hangi bölgeler en yüksek kira getirisini sunuyor? Ortalama kira seviyeleri nedir ve hangi ilçeler en uygun kiraları sunuyor? Ayrıca, ilçelere göre ortalama kira fiyatları nedir ve konut yatırımlarının geri ödeme süresi ne kadardır?
 

Bu soruları en güncel verilerle inceleyelim.
 

İstanbul'da Kiralar Hangi İlçelerde En Yüksek?

İstanbul'da kiraların en yüksek olduğu bölgeler genellikle merkezi konumlarda, yoğun nüfuslu ve lüks konut projelerine ev sahipliği yapan bölgelerdir. Aşağıda, 2025 itibarıyla aylık ortalama kiraların en yüksek olduğu ilçeler listelenmiştir:

• Sarıyer - İstanbul'da en yüksek ortalama kira yaklaşık 64.000 TL'dir . Bölge, Boğaz manzaralı sahil evleri ve lüks konut kompleksleriyle oldukça rağbet görmektedir.
   

• Beşiktaş - Ortalama 59.000 TL kira ile onu yakından takip ediyor. Merkezi konumu ve iş ve eğlence merkezlerine yakınlığı, kira fiyatlarının yüksek olmasına katkıda bulunuyor.
   

• Kadıköy - Anadolu Yakası'nın en pahalı semti, ortalama kiralar 53.000 TL civarında. Bağdat Caddesi ve Moda gibi popüler semtler cazibesini artırıyor.
   

• Bakırköy – Ortalama aylık kira bedeli 43.500 TL civarındadır. Sahile yakın olması ve merkezi konumu fiyatları yukarı çekmektedir.
   

• Prens Adaları – Daha izole olmasına rağmen, konut arzının kısıtlı olması ve sakin yaşam tarzı nedeniyle ortalama kira bedeli 36.000 TL'dir.
   

Bu semtler, merkezi konumları, mükemmel ulaşım bağlantıları, Boğaz manzaraları, tarihi cazibeleri ve çok sayıda birinci sınıf konut seçeneği sayesinde yüksek kira getirisi sağlamaktadır. Yüksek talep, mülk sahiplerinin yüksek kira geliri elde etmelerini sağlamaktadır.
 

İstanbul'da Ortalama Kira Ne Kadar?

İstanbul genelinde kira fiyatları son dönemde rekor seviyelere ulaştı. 2024 yılı sonu itibarıyla aylık ortalama kira bedeli 25.000 TL civarına yükselirken, Şubat 2025 itibarıyla yaklaşık 27.000 TL'ye çıktı . Metrekare başına ortalama kira bedeli ise şu anda 270 TL civarında.
 

Bu ortalamanın şehrin tamamında eşit olarak geçerli olmadığını belirtmek önemlidir. Merkezi ve prestijli semtlerde kiralar 50.000-60.000 TL kadar yüksek olabilirken, daha çevre bölgelerde kiralar 15.000-20.000 TL'ye yakın olabilir.
 

2025 yılı itibarıyla ilçe bazında ortalama kira bedelinin 30 bin TL olacağı, sadece birkaç ilçede 60 bin TL'nin üzerine çıkacağı tahmin ediliyor.
 

İstanbul'da Kiralar Hangi İlçelerde En Ucuz?

En uygun fiyatlı kiralık alanlar genellikle şehrin dış kesimlerinde yer alır ve yeni konut projelerinin arzı bu bölgelerde artmıştır. 2025 verilerine göre:

• Esenyurt – ~ 16.700 TL

• Arnavutköy – ~ 16.950 TL

• Esenler – ~ 17.400 TL

• Sultangazi – ~ 18.200 TL

Bu semtler, şehir merkezine uzaklıkları nedeniyle nispeten uygun fiyatlı olmaya devam ediyor, ancak yeni altyapı projeleri cazibelerini artırmaya başladı. Örneğin:

• Esenyurt, uygun fiyatlı konutları ve yüksek nüfus yoğunluğuyla tercih ediliyor.

• Arnavutköy, yeni İstanbul Havalimanı ve Kanal İstanbul projesiyle birlikte büyüme yaşıyor.

• Esenler ve Sultangazi'de kentsel dönüşüm çalışmaları devam ediyor ancak kiralar hâlâ şehir ortalamasının altında seyrediyor.

İlçelere Göre Ortalama Kira Oranları ve İade Süreleri

Aşağıdaki tablo, 2025 yılında İstanbul'daki her ilçe için ortalama kira bedelini ve amortisman süresini (yıl cinsinden) göstermektedir. Amortisman süresi, kira gelirinin gayrimenkulün satın alma fiyatını karşılamasının kaç yıl süreceğini ifade eder. Daha kısa süreler, daha uygun yatırım koşullarını gösterir.
 

Kaynak : Endeksa Verileri (Mart 2025); Metin Mercan, Ekonomim (Nisan 2025)

Çözüm

Verilere göre İstanbul genelinde ortalama kira geri ödeme süresi yaklaşık 14 yıldır . En hızlı geri dönüş sağlayan ilçeler şunlardır:

• Esenyurt (~11 yıl)

• Fatih , Güngören , Gaziosmanpaşa (~13 yıl)

Öte yandan Beykoz (~30 yıl), Beşiktaş ve Kadıköy (~22 yıl) gibi bölgelerde konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle geri dönüş süreleri çok daha uzundur.
 

Yüksek kira getirisi arıyorsanız, daha kısa amortisman süreleri ve geliştirme potansiyeli olan bölgeleri değerlendirmeniz akıllıca olacaktır. Sarıyer, Beşiktaş ve Kadıköy gibi lüks bölgeler yüksek mutlak kira geliri sunarken, daha uzun getiri süreleri, sermaye artışı bekleyen uzun vadeli yatırımcılar için onları daha uygun hale getirir.
 

Her durumda, hedef bölgelerdeki kira geliri potansiyelini , gayrimenkul değer eğilimlerini ve altyapı gelişimini değerlendirmek, İstanbul'da bilinçli gayrimenkul yatırım kararları almak için çok önemlidir.