Zones à revenus locatifs élevés à Istanbul

Istanbul a toujours été un marché attractif pour les investisseurs immobiliers. La hausse rapide des prix de l'immobilier et des loyers ces dernières années a considérablement modifié les périodes de retour sur investissement. Quels sont donc les quartiers d'Istanbul offrant les meilleurs rendements locatifs ? Quels sont les niveaux de loyers moyens et quels sont les arrondissements les plus abordables ? Quels sont également les prix de location moyens par arrondissement et quelle est la durée de retour sur investissement d'un investissement immobilier ?

Explorons ces questions en utilisant les données les plus récentes.

Quels quartiers d’Istanbul ont les loyers les plus élevés ?

Les quartiers où les loyers sont les plus élevés à Istanbul sont généralement situés en centre-ville, densément peuplés et abritent des projets immobiliers de luxe. Voici quelques-uns des quartiers où les loyers mensuels moyens étaient les plus élevés en 2025 :

• Sarıyer – Le loyer moyen le plus élevé d'Istanbul, environ 64 000 TL . Le quartier est très recherché pour ses résidences en front de mer avec vue sur le Bosphore et ses complexes résidentiels haut de gamme.
  

• Beşiktaş – Suit de près avec un loyer moyen d'environ 59 000 TL . Sa situation centrale et sa proximité avec les centres d'affaires et de loisirs contribuent à ses prix de location élevés.
  

• Kadıköy – Le quartier le plus cher du côté anatolien, avec des loyers moyens avoisinant les 53 000 TL . Des quartiers populaires comme l'avenue Bağdat et Moda renforcent son attrait.
  

• Bakırköy – Le loyer mensuel moyen est d'environ 43 500 TL . L'accès à la côte et la situation centrale font grimper les prix.
  

• Les îles des Princes – Bien que plus isolées, elles ont un loyer moyen de 36 000 TL en raison d'une offre de logements limitée et d'un mode de vie tranquille.
  

Ces quartiers offrent des loyers élevés en raison de leur centralité, de leur excellente desserte en transports, de leur vue sur le Bosphore, de leur charme historique et de l'abondance de logements haut de gamme. La forte demande permet aux propriétaires de réaliser des revenus locatifs élevés.

Quel est le loyer moyen à Istanbul ?

Les prix des loyers à Istanbul ont récemment atteint des niveaux records. Fin 2024, le loyer mensuel moyen s'élevait à environ 25 000 TL , puis à environ 27 000 TL en février 2025. Le loyer moyen au mètre carré est actuellement d'environ 270 TL .

Il est important de noter que cette moyenne ne s'applique pas uniformément à l'ensemble de la ville. Si les quartiers centraux et prestigieux peuvent afficher des loyers allant jusqu'à 50 000 à 60 000 TL , les zones plus périphériques peuvent afficher des loyers plus proches de 15 000 à 20 000 TL .

D'ici 2025, le loyer moyen à l'échelle de la ville par district est estimé à 30 000 TL , seuls quelques districts dépassant 60 000 TL .

Quels quartiers ont les loyers les moins chers à Istanbul ?

Les zones locatives les plus abordables se situent généralement en périphérie, où les nouveaux projets immobiliers ont accru l'offre. Selon les données de 2025 :

• Esenyurt – ~ 16 700 TL

• Arnavutköy – ~ 16 950 TL

• Esenler – ~ 17 400 TL

• Sultangazi – ~ 18 200 TL

Ces quartiers restent relativement abordables en raison de leur éloignement du centre-ville, même si de nouveaux projets d'infrastructures ont commencé à renforcer leur attractivité. Par exemple :

• Esenyurt est appréciée pour ses logements économiques et sa forte densité de population.

• Arnavutköy connaît une croissance grâce au nouveau projet d'aéroport et de canal d'Istanbul.

• Esenler et Sultangazi sont en cours de rénovation urbaine, mais offrent toujours des loyers inférieurs à la moyenne de la ville.

Tarifs de location moyens et périodes de retour par district

Le tableau ci-dessous présente le prix de location moyen et la période d'amortissement (durée de retour sur investissement en années) pour chaque arrondissement d'Istanbul en 2025. La période d'amortissement correspond au nombre d'années nécessaires pour que les revenus locatifs couvrent le prix d'achat du bien. Des périodes plus courtes indiquent des conditions d'investissement plus favorables.

Source : Données Endeksa (mars 2025) ; Metin Mercan, Ekonomim (avril 2025)

Conclusion

Selon les données, le délai moyen d'amortissement d'un loyer à Istanbul est d'environ 14 ans . Les quartiers où le retour sur investissement est le plus rapide sont :

• Esenyurt (~11 ans)

• Fatih , Güngören , Gaziosmanpaşa (~13 ans)

En revanche, des zones comme Beykoz (~30 ans), Beşiktaş et Kadıköy (~22 ans) ont des périodes de retour beaucoup plus longues en raison des prix plus élevés des logements.

Si vous recherchez un rendement locatif élevé, il est judicieux d'envisager des quartiers offrant des périodes d'amortissement et un potentiel de développement plus courts. Si les quartiers de luxe comme Sarıyer, Beşiktaş et Kadıköy offrent des revenus locatifs absolus élevés, leurs horizons de rendement plus longs les rendent plus adaptés aux investisseurs à long terme qui anticipent également une appréciation du capital .

Dans tous les cas, l’évaluation du potentiel de revenus locatifs , des tendances de la valeur immobilière et du développement des infrastructures dans les quartiers cibles est essentielle pour prendre des décisions d’investissement immobilier éclairées à Istanbul.