نکاتی که هنگام اجاره خانه باید در نظر بگیرید

روند اجاره خانه در ترکیه می‌تواند برای مستاجران و سرمایه‌گذاران، در صورت اتخاذ گام‌های صحیح، روان و سودآور باشد. در این راهنما، نکات کلیدی، از قیمت‌های بالای بازار اجاره استانبول گرفته تا روند اجاره ویلا در بدروم را پوشش می‌دهیم. از برنامه‌ریزی بودجه و مکان گرفته تا جزئیات اجاره، شرایط ودیعه و مزایای اجاره‌های بلندمدت، هر آنچه را که باید بدانید به زبانی ساده و قابل فهم توضیح می‌دهیم. چه مستاجری باشید که به دنبال اجاره خانه جدید است و چه سرمایه‌گذاری که به دنبال کسب درآمد اجاره از طریق املاک و مستغلات، هدف ما راهنمایی شما در روند اجاره خانه در ترکیه است.

شروع اجاره: برنامه‌ریزی بودجه و مکان

روشن کردن نیازها و بودجه شخصی شما اولین قدم در فرآیند اجاره خانه است . علاوه بر اجاره بها، باید هزینه‌های اضافی مانند هزینه‌های نگهداری، برق، آب و گاز طبیعی را نیز در نظر بگیرید. ابتدا درآمد خود را در نظر بگیرید و حداکثر اجاره ماهانه‌ای را که می‌توانید بپردازید تعیین کنید. سپس، تحقیق در مورد مکان را شروع کنید: نزدیکی به محل کار، مدرسه فرزندتان، حمل و نقل عمومی و مایحتاج روزانه نقش مهمی در انتخاب خانه مناسب دارند.

انتخاب مکان، به ویژه در شهرهای بزرگ، مستقیماً بر بودجه شما تأثیر می‌گذارد. به عنوان مثال، قیمت اجاره در استانبول در سال‌های اخیر به دلیل تورم و تقاضا به سرعت افزایش یافته است. طبق گزارش دویچه بانک در سال 2025، میانگین اجاره یک آپارتمان 3 خوابه در مرکز شهر استانبول تنها در پنج سال از 602 دلار به 1764 دلار (تقریباً 70،000 لیر ترکیه) افزایش یافته است که یک رکورد جهانی محسوب می‌شود. بنابراین، هنگام برنامه‌ریزی برای اجاره خانه در استانبول، مهم است که بودجه خود را واقع‌بینانه نگه دارید و در صورت لزوم، محله‌های حومه شهر را در نظر بگیرید. با این حال، در مناطق تفریحی مانند بدروم ، وضعیت متفاوت است. اجاره ویلا در ماه‌های تابستان بسیار محبوب است و قیمت‌ها می‌توانند به سرعت افزایش یابند. همه این عوامل را در نظر بگیرید و لیستی از املاکی را که با معیارهای شما مطابقت دارند، تهیه کنید.

وضعیت اجاره خانه در استانبول

استانبول، بزرگترین شهر ترکیه، از جمله بازارهایی است که بالاترین قیمت اجاره را دارد. تا پایان سال ۲۰۲۴، میانگین اجاره ماهانه در سراسر استانبول به ۲۵۰۰۰ لیر رسید که چندین برابر بیشتر از حداقل دستمزد است. البته، قیمت اجاره به طور قابل توجهی در هر محله متفاوت است. مناطق مرکزی مانند بشیکتاش، ساری‌یر و کادیکوی، که محل سکونت‌های لوکس مشرف به بسفر هستند، بالاترین میانگین‌ها را دارند، در حالی که گزینه‌های اجاره مقرون به صرفه‌تری را می‌توان در مناطق دورافتاده مانند اسنیورت و سلطان غازی یافت. به دلیل تورم بالا و تقاضای بالا، میانگین قیمت اجاره در استانبول قیمت‌ها هر ساله به طور قابل توجهی افزایش می‌یابند. در این مورد، انعقاد قراردادهای اجاره بلندمدت می‌تواند یک استراتژی مفید برای مستاجران باشد تا از افزایش بیش از حد قیمت‌ها جلوگیری کنند.

استانبول همچنین یک بازار اجاره جذاب برای سرمایه‌گذاران است. مالکیت ملک در مناطقی با پتانسیل درآمد اجاره بالا می‌تواند یک جریان درآمد ثابت و بالا را فراهم کند. انتخاب مکان مناسب، به ویژه در مناطق پر تقاضا مانند ساری‌یر یا کادیکوی، بازده بلندمدت سرمایه‌گذاری شما را به حداکثر می‌رساند. با این حال، مهم است که قبل از سرمایه‌گذاری، پروژه‌های زیرساختی، گزینه‌های حمل و نقل و برنامه‌های توسعه آینده منطقه را بررسی کنید، زیرا این عوامل بر ارزش ملک شما و سرعت اجاره دادن آن تأثیر می‌گذارند.

اجاره ویلا در بدروم: انتخابی محبوب برای تعطیلات

بدروم، مقصد محبوب تعطیلات ترکیه، به ویژه در ماه‌های تابستان برای اجاره ویلا بسیار محبوب است. این شهر برای خانواده‌ها و گروه‌های دوستانی که ویلاهای مستقل با استخر و باغ‌های خصوصی را به هتل‌های شلوغ ترجیح می‌دهند، گزینه جذابی است. ویلاهای اجاره‌ای بسته به مکان و ویژگی‌ها متفاوت هستند؛ نرخ‌های روزانه فصلی معمولاً از ۵۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ لیر ترکیه متغیر است، اگرچه در مناطق لوکس می‌تواند بسیار بالاتر باشد.

بزرگترین مزایای اجاره ویلا، حریم خصوصی، فضای زندگی کافی و آزادی است. این می‌تواند برای گروه‌های بزرگ هم راحت و هم اقتصادی باشد. برای اجاره‌های کوتاه مدت، مهم است که از قبل در مورد جزئیاتی مانند صورتحساب‌ها و نظافت صحبت کنید.

برای سرمایه‌گذاران، بدروم با اجاره‌های فصلی، پتانسیل درآمدی بالایی ارائه می‌دهد. با این حال، رکود خارج از فصل باید در نظر گرفته شود و مناطق محبوب انتخاب شوند.

بررسی وضعیت خانه و ساختمان

قبل از رزرو ملک مورد نظرتان، بررسی کامل وضعیت فیزیکی آپارتمان و ساختمانی که در آن واقع شده است، بسیار مهم است. می‌توانید با استفاده از چک لیست زیر، ملک را بررسی کنید:

• نم، رطوبت و آسیب: به دنبال نشانه‌های نم در آپارتمان، نشانه‌های نم یا نشت آب روی دیوارها، کپک و سایر مشکلات باشید. سعی کنید بفهمید که آیا در گذشته سیلی رخ داده است یا خیر.
• لوله‌کشی و لوازم خانگی: بررسی کنید که وسایلی مانند سیستم گرمایش مرکزی (دیگ بخار ترکیبی)، تهویه مطبوع، اجاق گاز، شیرهای آب و سیستم‌های الکتریکی در وضعیت کار باشند. اگر هر یک از وسایل خانگی خراب یا دارای نقص فنی بودند، به صاحبخانه اطلاع دهید.
• ساختمان و فضاهای مشترک: به نگهداری عمومی فضاهای مشترک، مانند نمای بیرونی ساختمان، آسانسورها، راه پله‌ها و پارکینگ توجه کنید. از متصدی یا مدیر ساختمان در مورد هزینه‌ها و هرگونه بازسازی آینده سوال کنید.
• اقدامات امنیتی: بررسی کنید که آیا ساختمان دارای دوربین‌های امنیتی، سیستم‌های امنیتی ورودی و غیره است یا خیر. مهم است که آپارتمانی که اجاره می‌کنید قفل‌های محکمی روی درها و پنجره‌ها و بالکن‌های ایمن داشته باشد.
• فهرست کمبودها: قبل از نقل مکان، هرگونه کمبود، نقص و لوازمی را که شناسایی می‌کنید، یادداشت کنید. این فهرست را در اجاره‌نامه خود بگنجانید تا هم از حقوق خود و هم از حقوق صاحبخانه‌تان محافظت کنید.

قرارداد اجاره و جزئیات حقوقی

یک قرارداد اجاره کتبی و مفصل برای جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده ضروری است. هنگام تهیه پیش نویس قرارداد، نکات زیر را حتماً در نظر بگیرید:

• آدرس کامل خانه اجاره‌ای و اطلاعات هویتی مستاجر و صاحبخانه را بنویسید.
• هزینه اجاره باید هم به صورت عددی و هم به صورت حروفی مشخص شود؛ همچنین باید مشخص شود که آیا پرداخت ماهانه یا سه ماهه انجام می‌شود.
• نرخ افزایش اجاره سالانه در قرارداد. طبق قانون تعهدات ترکیه، افزایش اجاره مسکن نمی‌تواند از میانگین شاخص قیمت مصرف‌کننده ۱۲ ماهه تجاوز کند، مگر اینکه خلاف آن ذکر شده باشد (محدودیت افزایش ۲۵ درصدی به طور موقت بین سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ اعمال شده است).
• مبلغ ودیعه و شرایط بازپرداخت را با جزئیات ذکر کنید. برای مثال: «مستاجر اجاره دو ماه را به حساب بانکی مشخص شده توسط صاحبخانه واریز کرده است. اگر در پایان قرارداد هیچ خسارتی به خانه وارد نشود، این مبلغ به طور کامل به مستاجر بازپرداخت خواهد شد.»
• نحوه پرداخت اجاره ماهانه را مشخص کنید. طبق قانون، اجاره بهای ۵۰۰ لیر ترکیه یا بیشتر باید از طریق بانک یا خدمات پستی پرداخت شود. بنابراین، اطلاعات حساب بانکی صاحبخانه را در قرارداد ذکر کنید.
• بررسی کنید که آیا ملک اجاره‌ای دارای بیمه اجباری زلزله (DASK) است یا خیر و در صورت وجود، می‌توانید شماره بیمه‌نامه را در قرارداد ذکر کنید.
• هر صفحه از قرارداد باید توسط مستاجر و صاحبخانه امضا و مهر شود. هر یک از طرفین باید یک نسخه از قرارداد امضا شده را دریافت کنند.

مدارک مورد نیاز و سایر مراحل

ممکن است از طرفین درگیر در اجاره خانه، مدارک مختلفی درخواست شود. این مدارک معمولاً توسط مستاجر و صاحبخانه درخواست می‌شوند:

لیست‌های بالا ممکن است از موردی به مورد دیگر متفاوت باشند، اما به خاطر داشته باشید که مالکان از نظر قانونی موظفند شماره شناسایی مالیاتی (TIN) دریافت کنند و درآمد اجاره را سالانه اعلام کنند تا درآمد اجاره را دریافت کنند.

به نفع هر دو طرف است که مشخص کنند چه کسی این هزینه را (مستاجر یا صاحبخانه) از قبل پرداخت خواهد کرد و آن را به وضوح در قرارداد اجاره ذکر کنند.

سپرده، پرداخت و مالیات

ودیعه (هزینه ضمانت) ودیعه ای است که از قبل برای محافظت از صاحبخانه در برابر خسارات احتمالی و صورتحساب های پرداخت نشده گرفته می شود. طبق قانون تعهدات ترکیه، ودیعه برای اجاره مسکونی می تواند حداکثر معادل سه ماه اجاره باشد. در عمل، ودیعه ای معادل یک یا دو ماه اجاره به طور کلی الزامی است. اکیداً توصیه می شود که ودیعه به یک حساب سپرده مدت دار که به نام مستاجر در یک بانک یا اداره پست افتتاح می شود، واریز شود. این امر تضمین می کند که در صورت عدم وجود خسارت در پایان اجاره، ودیعه بازگردانده می شود. صاحبخانه نمی تواند ودیعه را به طور یک جانبه برداشت کند. حتماً مبلغ ودیعه، اطلاعات حساب سپرده و شرایط و ضوابط بازگشت را در اجاره نامه به وضوح ذکر کنید.

پرداخت به موقع و کامل اجاره بها در هر ماه برای یک رابطه‌ی روان بین مستاجر و مالک بسیار مهم است. در ترکیه، درآمد اجاره از املاک مسکونی مشمول مالیات بر درآمد است. اگر مستاجر یک شرکت یا شخص حقوقی باشد، موظف است 20٪ از مبلغ ناخالص اجاره را کسر و به دولت پرداخت کند. برای اجاره‌های انفرادی، مالیات کسر شده اعمال نمی‌شود؛ صاحبخانه درآمد اجاره خود را در اظهارنامه مالیاتی سالانه اعلام می‌کند و مالیات خود را پرداخت می‌کند. بنابراین، مشخص کردن اینکه آیا قرارداد اجاره شامل مبلغ خالص یا ناخالص اجاره می‌شود و چه کسی مسئول کسر مالیات است، از اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.

مزایای اجاره بلند مدت

اجاره‌های بلندمدت (۱۲ ماه یا بیشتر) مزایای زیادی برای مستاجران و صاحبخانه‌ها ارائه می‌دهد. برای مستاجران، قراردادهای بلندمدت ثبات و محافظت در برابر افزایش مکرر اجاره بها را فراهم می‌کنند. طبق قانون، افزایش اجاره بها عموماً با میانگین نرخ CPI 12 ماهه تعیین می‌شود و سقف ۲۵٪ نیز از مستاجران محافظت می‌کند. علاوه بر این، ماندن در یک خانه برای مدت طولانی به معنای صرفه‌جویی در هزینه‌های جابجایی، ودیعه و کمیسیون است.

برای صاحبخانه‌ها، همکاری طولانی‌مدت با یک مستاجر قابل اعتماد، هم پرداخت اجاره و هم نگهداری ملک را قابل پیش‌بینی‌تر می‌کند. ساختمان‌های نوساز و دارای نگهداری مناسب در مناطق مرکزی، اجاره آسان‌تری دارند و بازده بالاتری ارائه می‌دهند.

کسانی که ملکی را برای سرمایه‌گذاری در نظر می‌گیرند، باید هم درآمد اجاره و هم بدهی‌های مالیاتی را در نظر بگیرند. انتخاب مستاجر مناسب برای حفظ ارزش بلندمدت ملک بسیار مهم است.

سوالات متداول

1. کمیسیون مشاور املاک چقدر است؟ کمیسیون معمولاً 10٪ از اجاره سالانه + مالیات بر ارزش افزوده است. این هزینه می‌تواند توسط مستاجر یا صاحبخانه، بسته به قرارداد، پرداخت شود؛ باید از قبل در مورد آن توافق شود.
2. حداکثر مبلغ ودیعه چقدر است؟ از نظر قانونی، ودیعه برای اجاره مسکن می‌تواند تا سه ماه اجاره باشد. توصیه می‌شود که این ودیعه در یک حساب بانکی یا اداره پست که سود به آن تعلق می‌گیرد، واریز شود و در قرارداد ذکر شود.
3. چه کسی مالیات تکلیفی را پرداخت می‌کند؟ برای اجاره‌های مسکونی، اگر مستاجر یک شخص حقوقی (مثلاً یک شرکت) باشد، موظف است 20٪ از اجاره ناخالص را کسر کرده و به اداره مالیات پرداخت کند. برای اجاره‌های انفرادی، هیچ مالیات تکلیفی اعمال نمی‌شود؛ صاحبخانه درآمد اجاره را در اظهارنامه مالیاتی سالانه به دولت گزارش می‌دهد و مالیات را پرداخت می‌کند.
4. آیا قرارداد اجاره باید کتبی باشد؟ اگرچه الزامی نیست، اما اکیداً توصیه می‌شود که یک قرارداد کتبی منعقد شود. اگر اجاره‌نامه موارد کلیدی مانند آدرس ملک، اجاره بها، روش پرداخت، نرخ افزایش اجاره بها و ودیعه را مشخص کند، حقوق مستاجر و صاحبخانه هر دو محفوظ است.
5. هنگام تحویل گرفتن خانه به چه نکاتی باید توجه کنید؟ قبل از نقل مکان، نظافت کلی را بررسی کنید، دیوارها را از نظر رنگ یا نشتی بررسی کنید و مطمئن شوید که همه وسایل (لوازم خانگی، شیر آب، قطعات الکتریکی و غیره) در وضعیت خوبی هستند. در صورت مشاهده هرگونه مشکل، ثبت آنها با عکس و ذکر آنها در قرارداد از اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.