Períodos de amortização de imóveis com renda de aluguel: Istambul, Bodrum, Dubai e Miami (2025)

A partir de 2025, os preços médios de venda e os rendimentos mensais de aluguel de residências de um quarto (um quarto) em Istambul , Bodrum , Dubai e Miami variarão significativamente. A tabela abaixo mostra os preços médios de venda e os rendimentos mensais de aluguel nessas quatro cidades em dólares americanos, juntamente com o multiplicador de aluguel e o período de amortização calculados a partir desses valores.

Preços médios de venda e aluguéis 1+1 (2025)

Observação: os dados da Turquia são compilados a partir de fontes baseadas na lira turca e convertidos para dólares americanos à taxa de câmbio atual. Por exemplo, o aluguel médio de um apartamento 1+1 em Istambul no início de 2025 era de cerca de 27.000 liras turcas, equivalente a aproximadamente 1.000 dólares americanos à taxa de câmbio da época. Os valores equivalentes em dólares americanos podem variar dependendo das flutuações da taxa de câmbio ao longo do ano.

Os valores em USD para Istambul e Bodrum são equivalentes aproximados das médias TL do período relevante .

Fontes: O preço médio de venda por metro quadrado em Istambul foi relatado como ≈55.500 TL (≈$1.520) em meados de 2025. Isso se traduz em aproximadamente $90.000 para um apartamento 1+1 de ~60 m². No entanto, os preços nos distritos centrais são muito mais altos. O aluguel médio mensal em Istambul no final de 2024 é de ~25.000-27.000 TL. O mercado imobiliário de Bodrum atingiu recordes nos últimos anos, com o preço médio de venda por metro quadrado em 2025 sendo ~110.000-116.000 TL, aproximadamente o dobro do de Istambul. Os aluguéis para apartamentos 1+1 no centro de Bodrum variam de ~16.600–25.000 TL por mês (aproximadamente $400–$600). O preço médio de um apartamento de 1 quarto em Dubai é de aproximadamente AED 1,28 milhão (aproximadamente US$ 350 mil). O aluguel médio anual para um apartamento do mesmo tamanho é de aproximadamente AED 61.885 (aproximadamente US$ 16,8 mil). Em Miami, o preço médio para todos os tipos de apartamento no mercado imobiliário atual é de aproximadamente US$ 410 mil. O aluguel médio de um apartamento de 1 quarto é de aproximadamente US$ 2.400 por mês.

Análise do multiplicador de arrendamento e dos períodos de amortização

Na tabela acima, o multiplicador de aluguel é calculado como a razão entre o preço de venda de um imóvel e sua renda mensal de aluguel. Por exemplo, supondo que um apartamento de um quarto em Istambul, no valor de aproximadamente US$ 130.000, gere um aluguel mensal de aproximadamente US$ 600, o multiplicador de aluguel é de aproximadamente 217 meses . Esse valor indica que o apartamento pode se amortizar em aproximadamente 18 anos . Da mesma forma, o multiplicador de aluguel para cada cidade pode ser interpretado da seguinte forma:

• Bodrum: Esta é a região com o maior multiplicador de aluguel (≈250 meses, ou ~21 anos). Embora os preços dos imóveis em Bodrum tenham subido significativamente, os aluguéis (especialmente para aluguéis de longa duração) são inferiores ao preço de venda. Isso se traduz em menores rendimentos de aluguel (~4-5% de retorno bruto anual). Em outras palavras, um investimento em Bodrum leva mais tempo para se pagar em renda de aluguel do que em Istambul e outras cidades. Isso se deve, em parte, ao fato de a demanda por moradia em Bodrum ser majoritariamente para férias de verão, dificultando a geração de renda de aluguel consistente durante todo o ano.
  
• Istambul: O multiplicador de aluguel é menor que o de Bodrum em ~217 meses (18 anos), o que significa que o retorno sobre o investimento é relativamente menor. Os aluguéis em Istambul aumentaram rapidamente no período de 2023-2024 devido à alta inflação e à crescente demanda dos inquilinos. Como a taxa de aumento nos preços de venda permaneceu relativamente limitada, apesar da inflação (especialmente em moeda estrangeira), os rendimentos brutos de aluguel aumentaram. De fato, o período médio de depreciação em Istambul diminuiu para 16-19 anos em 2024 após a pandemia; em alguns distritos vizinhos, foi observado até mesmo uma queda para 10-12 anos para apartamentos de um quarto. Isso sugere que o multiplicador de aluguel em Istambul melhorou a favor dos investidores em comparação com os anos anteriores.
  
• Dubai: De acordo com a tabela, o multiplicador de aluguel em Dubai está em seu menor valor, em ~188 meses (aproximadamente 16 anos). Isso demonstra que Dubai é um mercado que oferece altos retornos de aluguel . Os rendimentos médios anuais de aluguel em Dubai podem chegar a 6-8%. Em particular, fortes rendimentos de aluguel de 7-10% brutos podem ser alcançados para apartamentos de um quarto em áreas acessíveis. Isso torna Dubai é atraente para compra de imóveis para investimento. De fato, de acordo com dados de meados de 2025, o preço médio de apartamentos de um quarto em Dubai é de aproximadamente AED 1,28 milhão, enquanto o aluguel médio de apartamentos de um quarto no centro da cidade é de aproximadamente US$ 1.700 por mês. Esse baixo multiplicador de aluguel indica que um investimento imobiliário pode ser pago em aproximadamente 15 a 16 anos, o que é bastante vantajoso em comparação com outras áreas metropolitanas.
  
• Miami: O multiplicador de aluguel em Miami é calculado em ~205 meses (aproximadamente 17 anos). Essa proporção é semelhante à de Istambul. Embora os multiplicadores de aluguel nas principais cidades dos EUA geralmente possam exceder 20 anos (240 meses), Miami é um mercado onde os aluguéis aumentaram significativamente nos últimos anos devido à alta imigração e ao aumento da demanda por moradias. Em 2025, os aluguéis médios de apartamentos em Miami variam entre US$ 2.200 e US$ 2.700 por mês. No entanto, com base no valor de mercado atual (aproximadamente US$ 400.000 a US$ 450.000), o rendimento bruto do aluguel está na faixa de 6 a 7%. Essa proporção está acima da média dos EUA, tornando Miami uma opção de investimento relativamente atraente. No entanto, o retorno real do investimento pode ser um pouco mais longo, pois o rendimento líquido do aluguel será menor após impostos, taxas e despesas serem levados em consideração.
  

O que é o multiplicador de aluguel e como ele é calculado?

O multiplicador de aluguel é uma razão calculada pela divisão do preço de venda de um imóvel pela sua renda mensal de aluguel. Simplificando, o multiplicador de aluguel de um imóvel indica quantos meses de renda de aluguel o imóvel gera . Este conceito é frequentemente usado para avaliar a rentabilidade de um investimento residencial.

Por exemplo, um apartamento com um preço de venda de US$ 240.000 e uma renda mensal de aluguel de US$ 1.000 tem um multiplicador de aluguel de 240 meses.

Este resultado indica que o apartamento em questão pode ser amortizado através da renda de aluguel em 240 meses (20 anos). Este período também é chamado de período de amortização . Como regra geral, investimentos com multiplicadores de aluguel mais baixos são mais vantajosos do que aqueles com multiplicadores de aluguel mais altos porque o retorno do investimento sobre a renda de aluguel é realizado mais rapidamente. O multiplicador de aluguel varia regionalmente e é influenciado por fatores como a cidade e o bairro onde o imóvel está localizado, bem como seu tamanho e qualidade. Por exemplo, multiplicadores de aluguel geralmente podem ser maiores (retorno sobre o investimento mais longo) em áreas de prestígio de grandes cidades, enquanto multiplicadores mais baixos (períodos de amortização mais curtos) podem ser vistos em áreas em desenvolvimento ou acessíveis.

Em resumo , o multiplicador de aluguel é um indicador prático para compreender o retorno sobre o investimento (ROI) de um imóvel . Um multiplicador de aluguel baixo (por exemplo, em torno de 15 anos) é preferido pelos investidores, enquanto investimentos com um multiplicador de aluguel alto (por exemplo, 25-30 anos) são considerados menos rentáveis. Como visto nos exemplos de Istambul, Bodrum, Dubai e Miami comparados neste estudo, o multiplicador de aluguel varia de acordo com a dinâmica de mercado de cada região e demonstra numericamente a atratividade de um investimento imobiliário.