Kira Geliri Olan Evlerin Amortisman Süreleri: İstanbul, Bodrum, Dubai ve Miami (2025)

2025 itibarıyla İstanbul , Bodrum , Dubai ve Miami'deki tek yatak odalı (one-bedroom) konutların ortalama satış fiyatları ve aylık kira getirileri önemli ölçüde farklılık gösterecektir. Aşağıdaki tablo , bu dört şehirdeki ortalama satış fiyatlarını ve aylık kira getirilerini , bu değerlerden hesaplanan kira çarpanı ve amortisman süresiyle birlikte ABD doları cinsinden göstermektedir.
 

Ortalama 1+1 Satış Fiyatları ve Kiralar (2025)

Not: Türkiye verileri Türk Lirası bazlı kaynaklardan derlenmiş ve güncel döviz kuru üzerinden ABD dolarına çevrilmiştir. Örneğin, 2025 yılı başında İstanbul'da 1+1 dairenin ortalama kirası yaklaşık 27.000 TL idi; bu da o dönemki döviz kuruna göre yaklaşık 1.000 ABD dolarına denk geliyordu. ABD doları karşılıkları, yıl içindeki döviz kuru dalgalanmalarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

İstanbul ve Bodrum için USD tutarları ilgili dönemin TL ortalamalarına yaklaşık olarak karşılık gelmektedir .

Kaynaklar: İstanbul'da metrekare başına ortalama satış fiyatı 2025 ortasında yaklaşık 55.500 TL (yaklaşık 1.520 $) olarak bildirildi. Bu, yaklaşık 60 m²'lik 1+1 bir daire için yaklaşık 90.000 $'a denk geliyor. Ancak, merkezi ilçelerdeki fiyatlar çok daha yüksek. 2024 yılı sonu itibarıyla İstanbul'da ortalama aylık kira ~25.000-27.000 TL'dir. Bodrum konut piyasası son yıllarda rekor seviyelere ulaştı ve 2025 yılında metrekare başına ortalama satış fiyatı ~110.000-116.000 TL oldu; bu da İstanbul'un yaklaşık iki katı. Bodrum'un merkezinde 1+1 dairelerin kiraları aylık ~16.600-25.000 TL (yaklaşık 400-600 $) arasında değişiyor. Dubai'de 1 yatak odalı bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 1,28 milyon AED (yaklaşık 350 bin dolar). Aynı büyüklükteki bir dairenin ortalama yıllık kirası ise yaklaşık 61.885 AED (yaklaşık 16,8 bin dolar). Miami'de, mevcut konut piyasasındaki tüm daire tiplerinin ortalama fiyatı yaklaşık 410 bin dolar. 1 yatak odalı bir dairenin ortalama kirası ise aylık yaklaşık 2.400 dolar.
 

Kira Çarpanı ve Amortisman Sürelerinin Analizi

Yukarıdaki tabloda, kira çarpanı, bir mülkün satış fiyatının aylık kira gelirine oranı olarak hesaplanmıştır. Örneğin, İstanbul'da yaklaşık 130.000 dolar değerindeki tek yatak odalı bir dairenin aylık yaklaşık 600 dolar kira getirdiği varsayıldığında, kira çarpanı yaklaşık 217 aydır . Bu değer, dairenin yaklaşık 18 yılda kendini amorti edebileceğini göstermektedir. Benzer şekilde, her şehir için kira çarpanı aşağıdaki gibi yorumlanabilir:

• Bodrum: Burası en yüksek kira çarpanına (≈250 ay veya yaklaşık 21 yıl) sahip bölgedir. Bodrum'daki konut fiyatları önemli ölçüde artmış olsa da, kiralar (özellikle uzun dönemli kiralamalarda) satış fiyatından daha düşüktür. Bu da daha düşük kira getirisi (yaklaşık %4-5 brüt yıllık getiri) anlamına gelir. Başka bir deyişle, Bodrum'da yapılan bir yatırımın kira gelirini geri ödemesi İstanbul ve diğer şehirlere göre daha uzun sürer. Bunun bir nedeni de Bodrum'daki konut talebinin büyük ölçüde yaz tatillerine yönelik olması ve bu nedenle yıl boyunca istikrarlı bir kira geliri elde etmenin zor olmasıdır.

• İstanbul: Kira çarpanı Bodrum'dan daha düşük olup ~217 aydır (18 yıl), bu da yatırım getirisinin nispeten daha kısa olduğu anlamına geliyor. İstanbul'daki kiralar , yüksek enflasyon ve artan kiracı talebi nedeniyle 2023-2024 döneminde hızla arttı. Satış fiyatlarındaki artış oranı, enflasyona (özellikle döviz cinsinden) rağmen nispeten sınırlı kaldığı için brüt kira getirileri arttı. Nitekim pandemi sonrasında İstanbul genelinde ortalama amortisman süresi 2024 itibarıyla 16-19 yıla düştü; hatta bazı çevre ilçelerde tek odalı daireler için 10-12 yıla kadar düştüğü görüldü. Bu durum, İstanbul'daki kira çarpanının önceki yıllara kıyasla yatırımcılar lehine iyileştiğini gösteriyor.

• Dubai: Tabloya göre, Dubai'deki kira çarpanı yaklaşık 188 ay (yaklaşık 16 yıl) ile en düşük seviyesinde. Bu, Dubai'nin yüksek kira getirisi sunan bir pazar olduğunu gösteriyor. Dubai'de ortalama yıllık kira getirileri %6-8'e ulaşabiliyor. Özellikle, uygun fiyatlı bölgelerdeki tek yatak odalı dairelerde brüt %7-10 gibi güçlü kira getirileri elde edilebiliyor. Bu da Dubai, yatırım amaçlı gayrimenkul alımları için cazip bir bölge. Nitekim, 2025 ortası verilerine göre, Dubai'de tek yatak odalı dairelerin ortalama fiyatı yaklaşık 1,28 milyon AED iken, şehir merkezindeki tek yatak odalı dairelerin ortalama kirası aylık yaklaşık 1.700 dolardır. Bu düşük kira çarpanı, bir konut yatırımının yaklaşık 15-16 yılda geri dönüş sağlayabileceğini gösteriyor ki bu da diğer metropol bölgelerine kıyasla oldukça avantajlı.

• Miami: Miami'deki kira çarpanı ~205 ay (yaklaşık 17 yıl) olarak hesaplanmaktadır. Bu oran İstanbul ile benzerdir. ABD'nin büyük şehirlerindeki kira çarpanları genellikle 20 yılı (240 ay) aşabilirken, Miami, yüksek göç ve artan konut talebi nedeniyle kiraların son yıllarda önemli ölçüde arttığı bir pazardır. 2025 yılına kadar Miami'deki ortalama daire kiraları ayda 2.200 ila 2.700 dolar arasında değişmektedir. Ancak, mevcut piyasa değerine (yaklaşık 400.000 ila 450.000 dolar) göre brüt kira getirisi %6-7 aralığındadır. Bu oran ABD ortalamasının üzerindedir ve Miami'yi nispeten cazip bir yatırım seçeneği haline getirir . Ancak, vergiler, aidatlar ve masraflar hesaba katıldıktan sonra net kira getirisi daha düşük olacağından gerçek yatırım getirisi biraz daha uzun olabilir.
   

Kira Çarpanı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Kira çarpanı , bir mülkün satış fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanan bir orandır. Basitçe ifade etmek gerekirse, bir evin kira çarpanı , mülkün kaç aylık kira geliri sağladığını gösterir. Bu kavram, bir konut yatırımının kârlılığını değerlendirmek için sıklıkla kullanılır.
 

Örneğin, satış fiyatı 240.000 dolar ve aylık kira geliri 1.000 dolar olan bir dairenin kira çarpanı 240 aydır.

Bu sonuç, söz konusu dairenin 240 ayda (20 yıl) kira geliriyle amortisman edilebileceğini göstermektedir. Bu süreye amortisman süresi de denir . Genel bir kural olarak, daha düşük kira çarpanlarına sahip yatırımlar, daha yüksek kira çarpanlarına sahip olanlardan daha avantajlıdır, çünkü yatırımın kira gelirinden elde ettiği getiri daha hızlı gerçekleşir. Kira çarpanı bölgesel olarak değişir ve mülkün bulunduğu şehir ve mahalle, büyüklüğü ve kalitesi gibi faktörlerden etkilenir. Örneğin, büyük şehirlerin prestijli bölgelerinde kira çarpanları genellikle daha yüksek (yatırım getirisi daha uzun) olabilirken, gelişmekte olan veya uygun fiyatlı bölgelerde daha düşük çarpanlar (daha kısa amortisman süreleri) görülebilir.
 

Özetle , kira çarpanı , bir mülkün yatırım getirisini (YG) anlamak için pratik bir göstergedir. Yatırımcılar düşük bir kira çarpanını (örneğin, yaklaşık 15 yıl) tercih ederken, yüksek bir kira çarpanına (örneğin, 25-30 yıl) sahip yatırımlar daha az kârlı kabul edilir. Bu çalışmada karşılaştırılan İstanbul, Bodrum, Dubai ve Miami örneklerinde görüldüğü gibi, kira çarpanı her bölgenin piyasa dinamiklerine göre değişir ve bir konut yatırımının cazibesini sayısal olarak gösterir.